住房「资金计划」手册

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资金计划

减少利息的第一步就是选择低利率的贷款。即使同样类型的贷款但是不同的金融机关也会有不同的利率、利率即使只有0.1%的不同那也将会是数百万日元的差别、当然减短还款年数也是减少利息手段的一种。
但是由于减少还款年数每个月的还款金额就会增加，所以请制定一个自己力所能及的还款计划。

固定型和变动型

利率从大方面讲分为固定型和变动型两种。

固定型…还贷开始时到还贷结束时利率都维持一定的类型。
和变动型相比的话利率会相对高些、但是有每个月还款金额一定的特点、对于将来的资金计划也相对好把握些。
变动型…提供利率降低等服务使还贷开始时的利率低的特点。
对于满足条件的人，比普通利率低地借贷、但是由于利率每半年、还款金额每5年更新一次、所以有利率和还款金额上升的缺点。

住房贷款一般还款年数都在30年左右、所以请结合将来的生活费用和教育经费等等来考虑。
每个月还款的大概金额可以通过住房贷款模拟计算器来计算。
详情请见→住房贷款模拟计算器

住房贷款的扣除

用住房贷款来买房的话、有针对年末的贷款余额被扣除的所得税可以返还回来的住房贷款减税和住房贷款扣除制度。

■2013年1月1日～2017年12月31日入住的情况・・・贷款余额上限2000万日元（3000万日元：长期优良住宅・低碳住宅的情况）×扣除率1％×扣除年限用10年计算的话、最大扣除額200万日元（300万日元：长期优良住宅・低碳住宅的情况）
■2014年1月1日～2017年12月31日入住（住房所需的消费税8％・10％）的情款・・・贷款余额上限4000万日元（5000万日元：长期优良住宅・低碳住宅的情款）×扣除率1％×扣除年限用10年计算的话、最大扣除額400万日元（500万日元：长期优良住宅・低碳住宅的情况）

扣除額比所得税额低时所得税变成0、无法全部扣除的金额将以课税总所得额的5％・最大9万7500日元（住宅的消費税是8％・10％的话13万6500日元）为上限的形式、从第二年的住民税中减去。

但是作为条件

住宅的建筑面积（登记簿面积）在50㎡以上。
公寓等耐火建筑物建筑年数在25年以内、除外建筑年数在20年以内、住宅还具有一定的耐震基准。
住房贷款还款年数在10年以上。
自己公司内融資等的情况利率在1％以上。
接受扣除的那年年收入必须在3000万日元以下。
拥有住房后、必须在6个月以内入住、住到接受扣除的那年的12月31日为止。
在居住那年的前后各2年（合計5年），没有接受3000万日元日元特別扣除控除、特定居住用财产的换买特例等。

接受扣除的时候，别忘了到入住的第二年3月5日为止去税务署办理税的确定申告

房地产取得税轻减

房地产取得税是土地・建筑物的课税标准额乘以税率来计算的、这是仅在买房产的时候所需要的税。
关于住房取得税有轻减措施、新建的房产的情况房产评价额将被减去1,200万日元。
二手房的情况、1997年4月1日以后建的房子的话也减1,200万日元。
建筑物的税务减轻是要在、建筑面积（公寓是包含共有部分平均分配部分的面积）在50平方以上240平方以下、自己居住房子或者第二栋房、二手房是在1982年1月1日以后に建的满足一定的耐震条件（需建筑师证明）。
还有、接受建筑物税务轻减的住宅用地是4万5000日元、或土地1平方评价额×1/2×住宅的建筑面积2倍（上限200㎡）×3％所计算出的税額高的金額从税额中减免。
但是需注意的是、得到减免的一定时期内必须向都道府県税务署申告（拿到纳税通知書时再申告减免或者直接寄减税后的纳税通知书的都道府県也有）。
住宅取得时尽早向都道府県税事務进行咨询。

固定资产税・都市计划税

毎年1月1日时计算的房子、土地等房地产的拥有者的税金（市町村税）到4月分左右将会收到纳税通知单。
各市町村确定土地和建筑物的固定资产税、然后乘以一定的税率算出固定资产税。
固定资产的评价额是3年更新一次、根据建筑年数计算出来的、一般来说税額是年年降低的。
还有`住宅用地的情况、有一定的轻减措施、购入新建的公寓等（3层以上的耐火・准耐火构造住宅）的话新建后5年间、购入新建一户建的话新建3年间建筑物部分的固定资产税减半。

建筑物一定都会老化腐朽的。
不管是公寓还是一戸建都是需要维修费用的。
公寓的情况、共有部分有管理費和修繕费来通过理事管理、专有部分都必须得拥有者自行维修管理。
水管，壁纸等年数经过10～20年都需要维修・更换。
一戸建经过10～15年外墙，屋顶等都需要花费维修费用。
要做好需要装修的思想准备。

装修減税

装修贷款减税的情况：截2017年12月31日为止以高龄专用装修・节能装修为对象、年间扣除额上限12万日元(2014年4月1日以后入住的话为12万5,000日元)。
装修費用（補助金除外）的2％和除此之外的装修费用的年末贷款余额的1%将在入住起的5年间的所得税中扣除。
住房贷款減税的情况：截2017年12月31日为止耐震・高龄专用・节能装修为对象、装修贷款年末余额为1％通过10年間、最多200万日元（2014年4月1日～2017年12月31日的入住日为止装修费的消费税为8％或10％的情况为400万日元）的所得税中扣除。
所得税額中扣不完的部分将在第二年的住民税中扣除（上限9万7500日元。2014年4月1日～2017年12月31日入住为止、装修费的消费税为8％或10％的情况为13万6500日元）。
投資型的減税情况：2017年12月31日为止入住（耐震装修完工）耐震、高龄专用、节能装修费用（補助金除外）和标准的装修费用额比少的额度的10%、将在入住那年的所得税中扣除。
扣除額の上限は20万日元（节能装修时安装太阳能发电器的话为30万日元、耐震和节能装修2014年4月1日以后入住的话、装修费用的消費税为8％或10％的情况扣除额度增加5万日元）。

但是装修的第二年3月15日为止必须向税务署提出税额确定申告。
装修贷款減税和住房贷款減税不可以并用、但是投资型贷款減税是可以和装修贷款减税或住房贷款减税并用的。